文/乐居财经 徐酒眠

“物业费从3.1元/㎡/月下调至2.6元/㎡/月，同时提升服务品质。”

华侨城物业“降价提质”的诚意，未能打动南京河西豪宅华侨城天鹅堡的业主们。

在刚过去的周末，万科物业、保利物业、奥体物业三家进入决赛的物业公司，齐聚天鹅堡花园小区举行了现场路演、为自己拉票。

最终统票将在11月22日进行。谁是最后的赢家尚不可知，但华侨城物业的守盘之战算是失败了。

华侨城物业丢盘

位于南京建邺区双闸街道江侨路1号，华侨城天鹅堡是华侨城大型综合体的三期地块，该项目自2019年8月入市，2022年6月底交付。秉承肥水不流外人田的原则，前期物业自然地落入了开发商关联公司——华侨城物业的手中。

但外表光鲜的豪宅小区内部，物业与业主也难免产生矛盾。

“当前，本小区住宅物业费高达3.9元/㎡，商业物业费更是达到10元/㎡，远超南京同类无会所、无科技系统服务小区的收费标准”，但“高昂物业费与低劣服务质量之间的严重失衡，已深刻影响到每一位业主的切身利益”。

聚焦天鹅堡花园小区业主和华侨城物业，矛盾的焦点主要是高昂的物业费用并未带来相匹配的服务质量。

根据公开信息，此前几年天鹅堡花园业主通过12345热线投诉物业等各种问题超千次，但物业整改始终流于表面——投诉就应付，服务质量毫无提升，小区路面、绿化、车库、入户大堂、电梯等公区因为缺乏维护而逐渐破败。

为了解决“投诉-敷衍-再投诉”的循环，今年5月开始，该小区业主启动筹建业委会、召开业主大会、终止前期物业合同等流程。

感受到丢盘风险，华侨城物业也迅速做出反应——主动降费。

2025年7月20日，在发布的《告全体业主书》中，华侨城物业宣布将物业费从3.1元/平方米/月下调至2.6元/平方米/月，降幅约16.13%。

华侨城物业承诺“降费不降质”，并表示会增加人员配置，从原来的66人物业团队扩张至81人，包括管理团队5人，保洁30人，安保24人，绿化8人，客服8人，工程6人。

有意思的是，华侨城物业在《告全体业主书》中也透露出自己的困境：该小区近年来平均物业费收缴率仅60%，叠加运营成本持续上涨因素，公司面临严峻的财务压力。

然而降价并不是保盘的良药。在8月7日的业主大会上，大多是业主对续聘华侨城物业投出了反对票。

随后，业委会紧锣密鼓开启选聘新物业的筹备工作。9月11日，华侨城物业发函表示，其将不参与天鹅堡花园的物业选聘，在过渡期会维持现有服务标准，对于历史欠费将依法保留追偿权利。

新物企“带资”竞逐

地理位置优越，高端住宅项目定位，天鹅堡花园小区的新物业选聘，吸引了多家知名物企角逐。

据悉，包含碧桂园服务、润加物业（华润万象生活）、保利物业、绿城服务等7家物企提交了报名资料。

10月中旬，润加物业、保利物业、万科物业、银城物业、奥体物业5家物企参与了选聘答辩。

根据公开信息，除了润加物业，其余4家的物业费收取均为一费制（含公摊），住宅报价在2.6-3.5元/平米/月不等，空置房物业费则按7折到9折不等收取。

而为赢得合约，除了润加物业，其他4家均拿出了无需业主返还的“带资入场”诚意。

其中，万科物业承诺带资457.38万元，金额最高，主要用于智慧社区改造。

奥体物业承诺313.74万元，规划了单元门电动化改造，非机动车道坡道改造，电梯轿厢、入户大堂软装提升等。

保利物业也不甘示弱，自愿投资300万元，且承诺垫资100万，可根据业主需求增加垫资款。

此外，竞聘物企还提出了免费的定制服务。

其中，万科物业每年清洗一次铝板外立面、外墙玻璃、室内空调出风口，每日上门收垃圾两次，代送快递，代遛宠物。润加物业提供打车、打印、宠物喂养等服务，预缴一年及以上物业费赠送万象星积分。

10月23日，华侨城天鹅堡选聘物业“多进三”投票结果出炉：万科物业536票，奥体物业477票，保利物业357票，位列前三，晋级下一轮。

一场行业变革

有行业观察者表示，无论最终谁能胜出，这场发生在豪宅小区的物业更替风波，都已超越了个案意义：它标志着物业行业从粗放走向精细，从管理者转变为服务者。

事实上，南京天鹅堡的物业更换风波，只是全国物业行业变革的一个缩影。

据不完全统计，2024年以来，重庆、银川、青岛、武汉等城市已有超过100个小区实现了物业费下调，降费幅度在20%-35%之间。

物业行业正经历着前所未有的挑战。

行业统计显示，截至2024年12月，武汉、南昌、青岛、重庆、南京、常州等6个城市的物业服务价格指数都有所下跌。

而过去的2024年，上市物业企业净利润均值同比骤降19.7%，毛利率从鼎盛期的30%跌至19.2%，净利率降至4.2%。

物业公司“躺着赚钱”的黄金时代已经一去不复返。

物业费降价潮与物业撤场潮同时爆发，物业行业正在向更加艰难、也是更规范和高质量的方向前行。

对于物业公司来说，要想在激烈的竞争中胜出，必须从过去的管理者角色转变为服务者角色。

资料显示，天鹅堡小区由13栋住宅楼、1栋公寓和1所幼儿园组成，占地面积88170.83平方米，总建筑面积285441.35平方米，住宅收费面积194447.28平方米，商业收费面积21113.71平方米。

其中住宅972户，配建1217个产权车位，350个人防车位及地下设施配套；商业产权车位254个，人防车位28个。

据此大致推算，最终无论谁拿下该项目，每年能产生的物业费收入应该将在千万以上。

但万科物业、奥体物业、保利物业等之所以愿意“带资入场”，更重要的或是看中了豪宅物业项目的品牌效应和长期收益。

而对业主而言，手中的房产是核心资产之一，在大环境走势无法抵御的情况下，他们希望通过精心维护、严格安保等手段，维持自家小区的竞争力。

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